limpeza de terreno e preparos iniciais

                       De posse do terreno adquirido, antes de pensar no projeto ou em murar, algumas providências devem ser tomadas. Seria interessante, já no processo de negociação da compra e venda do terreno, retirar na Prefeitura a certidão de viabilidade para construção (no caso, residencial); essa certidão - que é gratuita - informará que tipo de construção poderá ser feita, o percentual de utilização da área para edificação (se puder, ser edificada), se o terreno ocupa alguma zona de proteção ambiental. 

                            É necessário também saber se o zoneamento do imóvel permite a construção que você, como adquirente, almeja; para isso existe uma certidão de zoneamento expedida pela Prefeitura (gratuita). "O zoneamento define quais os tipos de uso do solo que podem ser instalados na “região” onde se localiza o terreno e também define as regras de implantação da construção no terreno, ou seja, quais as restrições urbanísticas que devem ser observadas no projeto (frente e área mínimas de lote, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, taxa de permeabilidade, etc.)." Fonte: http://www.pmtb.pr.gov.br/plano_diretor/manuale.html 
                        Em Niterói, no Rio de Janeiro, essa certidão de zoneamento apenas diz se o imóvel pertence a área urbana ou rural, se está em zona de proteção ambiental. Mas é através do tipo de zona em que o imóvel se encontra que se lhe vai aplicar esta ou aquela regra legal. 

                           Antes, ainda, de fazer a limpeza (definitiva) do terreno, avalie o que você pode aproveitar em termos de vegetação, se houver. No caso de ser necessária a supressão ou poda de árvores, tenha em vista o pedido de autorização da Secretaria do Meio Ambiente da sua cidade (a taxa a ser paga é de R$ 32,92, em Niterói/RJ) - é um pouco burocrático, e sabemos que muitas pessoas ignoram isso, mas é melhor esperar um mês para ter a autorização do que ser surpreendido pela fiscalização e pagar multa, e/ou, na pior das hipóteses, responder por crime ambiental. Com mais razão isso deve ser feito se o seu terreno estiver em zona de proteção ambiental, ou dela próximo. Algumas Prefeituras requerem autorização até para se roçar o terreno; mas lembre-se que o cuidado e a manutenção do terreno é de responsabilidade do proprietário. Nada de deixá-lo abandonado, servindo de foco, por exemplo, de mosquito da dengue, ou de bichos peçonhentos. Por isso é aconselhável, apenas em terrenos com vegetação muito alta ou cerrada, no qual a pessoa tenha dificuldade inclusive de adentrar no terreno, que se faça uma limpeza superficial (retirada de mato, com abertura de caminho) para que se possa avaliar com exatidão o terreno; inclusive porque a autorização da Prefeitura pede relatório fotográfico das espécies de árvore que se pretende suprimir, bem como o croquis de planta de situação. Estou ainda nessa fase. 

                       No momento em que for possível circular no terreno e analisá-lo, o ideal é chamar um topógrafo (também o chamam de agrimensor) para dimensionar com exatidão o lote. Cuidado com fitas métricas, elas não calculam a angulação do terreno, e - com muita frequência - acabam provocando erros de medição. Isso é fundamental para saber se o seu vizinho, caso o tenha, não ocupou parte do seu terreno; o que pode ensejar inclusive uma ação judicial. Suponha que na medição o topógrafo dê por falta de quase 5 metros de seu terreno; para descobrir qual vizinho errou na dimensão e ocupou lote alheio, há que ir na Prefeitura para saber o marco zero do loteamento, de forma a se medir todos os terrenos - a partir daquele marco - para descobrir quem estava errado. O topógrafo vai ainda confeccionar uma planta, com o levantamento dos elementos existentes no terreno, com a posição exata de cada um deles (como alguma fonte, rocha, etc.), bem como a variação das cotas no local. Em média, gasta-se com topógrafo de R$ 800,00 a R$ 1.500,00, dependendo do tipo de terreno e do trabalho a ser realizado.

                              E, por fim, no quesito preparos iniciais, é aconselhável que se estude o tipo de solo do seu terreno, se é charco ou não, por exemplo (vai ser necessário contratar um empresa para a sondagem, que é provável faça uma perfuração). De forma que, conhecendo o solo, se saberá melhor como se proceder na terraplanagem e na fundação, se é necessário aterrar, ou levantar a casa, enfim, tudo para que futuramente a construção não ceda. Acreditem: é um gasto pequeno frente a se evitar uma super dor de cabeça lá na frente.


                               Espero ter ajudado. E até um próximo post.

                             

(topografia - foto extraída de http://agrologicaprojetos.com/galleria/themes/classic/fotos.html)

(sondagem do solo - foto extraída de http://www.mulotto.com.br/home/index.php/obras/item/4/asInline.html)

                         

procurando terreno - dicas importantes

(foto de terreno, extraída de http://indaiatuba.olx.com.br/excelente-lote-no-condominio-terra-magna-iid-435426897)

              

                    Hoje falarei de um tópico também relacionado à mudança, mas não de hábitos alimentares ou de prática de exercícios; a mudança aqui é a de uma nova perspectiva de vida, a de uma nova fase no relacionamento a dois. Depois de um tempo juntos, e o amadurecimento da relação, é natural que o rumo da vida do casal aponte para o casamento (a coabitação, o juntar as escovas de dentes). E, para tal, além de segurança, amor, cumplicidade, faz-se necessário planejamento e estratégia. 

                       Optamos, não sem antes pesquisar as possibilidades que nos eram cabíveis - em termos de finança e de realização de projeto de vida -, pela compra de um terreno, para que pudêssemos construir - sem pressa, pois a grana é curta - uma casa para chamarmos de nossa. Tenho lido muito na internet - principalmente nos blogs, onde há relatos de pessoas na mesma situação que eu - artigos, depoimentos e dicas sobre a construção da casa própria, e todo procedimento necessário a um bom resultado com optimização de gastos. Da mesma forma que esses sites me tem sido úteis, pensei em aqui resenhar as minhas próprias experiências, por poderem servir de parâmetro para outras pessoas. E é uma maneira também de eu divagar, e extravasar minha ansiedade (sim, porque quem vai construir fica ansioso pela conclusão de cada etapa), e não encher tanto o saco de meus amigos que não estão vivendo essa realidade (afinal, quem quer ficar ouvindo sobre terreno, fundação, roçada? rs).

                   Pois bem, a primeira etapa é a procura de um terreno. Gostaria de ressaltar que eu procurei por quase um ano, até encontrar um terreno com as medidas e topografia que atendessem minhas necessidades e pelo preço que eu podia pagar; e durante essa procura passei por inúmeras situações. Os terrenos mais em conta geralmente são aqueles cuja documentação (escritura), se correta, é a de cessão de direito de uso (ou seja, posse – o que também não é um problema ou impedimento, caso você saiba as restrições que isso implica) ou, então, aqueles que, mesmo com o RGI certinho (vendedor detendo a propriedade do imóvel, com registro do imóvel), possuem declividade ou aclividade muito acentuada, ou ainda aqueles que se encontram numa zona/região desprovida de infraestrutura. Mas, com certa paciência, e gastando muita sola de sapato ou muito pneu, é possível sim fazer um bom negócio.

Devo atentar o leitor para algumas situações – que eu me deparei - que requerem cuidado:

a)     existem “condomínios” que não foram – e nunca serão – regularizados na prefeitura, alguns, inclusive, por terem se formado em via pública (geralmente, usando de rua(s) sem saída). Nesse caso não há a formação de um condomínio propriamente dito, e sim – no máximo – de uma associação de moradores para gerir os interesses daqueles que lá residem. O problema é que o Poder Público pode desfazer o “condomínio”. Inclusive, pensemos na seguinte situação: foi aberto caminho para a formação de via pública até um determinado ponto, mas a prefeitura tem a intenção de – futuramente – continuar/estender aquela via; se fecharem um “condomínio” ali, as casas construídas no “final” da via (as que forem um entrave para a continuidade da via) podem ser demolidas, sem direito a qualquer verba rescisória (não se trata de desapropriação), em função de a ocupação ser irregular e ilegal. Obviamente isso não acontece o tempo todo, mas vai que você é o azarado da vez...vai arriscar?! Cuidado: o fato de ser chamado de condomínio, de ter plaquinha com o nome de condomínio, não significa que seja um.

b)     Lote em condomínio rural. A primeira vez que o corretor me falou nisso, eu pensei que rural fosse o nome do condomínio ou no máximo que ficava numa área não urbana. Ninguém explica direito o que é. “Por este mecanismo, o direito à propriedade da fração é transferido, mas sua configuração geométrica e localização específica dentro do “todo maior” é omitida, e todos os proprietários passam a compartilhar um “condomínio rural”. Portanto, quem adquire uma “fração ideal” de um imóvel rural recebe uma “parte dentro de um todo maior” que não fica localizada, ou seja, nada lhe assegura que ela se situe ao norte ou ao sul da propriedade original, nem que tenha frente para a estrada ou acesso ao curso de água. Você e os demais proprietários do “todo maior” devem desfrutá-lo em pleno condomínio. Diferente, portanto, dos condomínios urbanos – horizontais ou verticais – onde cada um ocupa uma fração exclusiva, seja lote ou apartamento, onde no qual só um único proprietário entra e desfruta. Em geral os condomínios rurais tem uma sobrevida inicial harmônica. Se decorrente de uma sucessão, onde em geral todos se dão face ao parentesco, facilmente acordam seus quinhões e passam a neles a produzir. É quando um vende sua “fração”, ou falece e há partilha, que os problemas começam. Entram estranhos no condomínio que podem não concordar com as localizações dos demais e a harmonia original se desvanece. A esta altura todos já descobriram também que a “fração ideal” é muito pouco aceita como garantia em financiamentos, pois os banco descobriram rápido que a indefinição da localização do bem o torna virtualmente impenhorável. A dificuldade de acesso ao crédito passa a ser outro fantasma a habitar tais condomínios.” Fonte: http://www.geodireito.com/?p=3793

c)       Vi um anúncio numa imobiliária de grande nome; conheci o terreno e o achei interessante; fiz a negociação de preço; aceitei as condições; e pedi para ver a documentação. O proprietário do imóvel era uma pessoa jurídica – até aí nada demais. Não se havia feito o registro (o RGI), só a escritura – o que também não é um problema, pois a qualquer momento, antes da venda em definitivo, isso poderia ser regularizado. Ocorre que quando da emissão da certidão de ajuizamento de feitos estaduais, bem como a certidão eletrônica de feitos federais (é importante pleitear a certidão de feitos trabalhistas também), ou seja, quando dos processos que o vendedor proprietário responde, eu observei algumas execuções fiscais relativas a tal pessoa jurídica. Obviamente, uma pessoa – seja ela física ou jurídica – não pode se desfazer de seus bens, se responde – como réu – a processos de cunho patrimonialista, sob pena de ser caracterizado fraude a execução; caso em que o negócio jurídico de compra e venda posterior pode vir a ser desfeito, e no máximo o terceiro de boa-fé – no caso em tela, eu, na condição de nova adquirente – poderia entrar com uma ação regressiva contra a tal pessoa jurídica para tentar recuperar o que eu – hipoteticamente - havia pago no terreno. A pessoa jurídica ou física, nessa situação, só pode vender seus imóveis se comprovar que possui outros bens passíveis de cobrir a dívida. Foi o que eu tive que averiguar: pedi – a muito contragosto da imobiliária – uma certidão do cartório distribuidor em que se faz uma busca dos bens – só aqueles com registro público – relacionados à pessoa (física ou jurídica) do vendedor do imóvel. Adivinhem??? Nada apareceu. A pessoa jurídica em questão não registrava nada. Um negócio altamente perigoso e arriscado.

d) Os imóveis que tiverem débitos de iptu pendentes não são um empecilho para a compra e venda do imóvel; tais valores podem ser abatidos do preço combinado, e depois, o novo adquirente pleitear um parcelamento ou quitar essa dívida junto a Prefeitura, se não houver ajuizamento de execução fiscal, ou à procuradoria, se já houver ação judicial. É importante ir nesses órgãos e pedir o cálculo dos débitos devidos. Não confiem no site da prefeitura que contenha resumo de débito do imóvel, pois - muitas vezes - o site não é regularmente atualizado; vá diretamente ao órgão responsável. As ações judiciais sobre débito de iptu - e estendo aqui para as de execução de quotas condominiais - só são verdadeiramente perigosas se houver uma possibilidade iminente de o imóvel ir a leilão para quitar tais débitos; do contrário, cabe - por exemplo - acordo extrajudicial (com a Administradora do condomínio) e parcelamento ou quitação do iptu. Só não se esqueçam que em ambos os casos - existindo processos pendentes - existem as custas judiciais e os honorários advocatícios (sucumbenciais) para pagar, salvo se você for beneficiário da justiça gratuita. 

e) Por fim, verifiquem se o lote na rua x realmente fica na rua x. Isso é extremamente importante. Não raro pessoas de má-fé apresentam um terreno para o comprador e vendem outro em uma rua distinta. E aí vocês me questionariam, como isso iria acontecer, se o nome da rua vem na escritura e no registro? E eu conto como: às vezes - e isso aconteceu comigo - a escritura que o vendedor tem em mãos é de 1980, quando a rua se chamava - por exemplo - Rua A. Ocorre que houve uma lei municipal, nos anos 90, renomeando todas aquelas ruas da região. Logo, só por plaquinha de rua não tem como você saber se a rua que lhe foi mostrada é realmente / corresponde a antiga Rua A - rua esta denominada do documento apresentado. Você vai ter que ir na Prefeitura, no setor de urbanismo, para averiguar isso, para ver se batem. 

             Por tudo isso, aqueles que têm a possibilidade de contratar um advogado para averiguar todas essas situações e outras que porventura surjam, que o façam. Mas aqueles que não puderem ou não quiserem a ajuda de um profissional qualificado, que pelo menos esse post possa esclarecer alguma dúvida. 

             Por fim, achei o meu terreno. Não sem antes passar por algumas situações como as que listei acima. E tenho o intuito de aqui registrá-las para alertar a você que se encontra na busca do seu pedacinho de terra. Espero realmente ter ajudado. 

Até um próximo post.